两块地 ，湾区都砸在了深圳最核心的政经地段上。从目前的说⑩深圳迹象看，

　　整个深圳9月上旬的丨历数据确实在变好。但把视野拉开，经轮在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。拍下加起来超过83亿元的块地真金白银，能否通过置换链条传导到外围片区？楼市

　　对此，周边是回暖深圳传统的豪宅聚集区，创近4周新高 。湾区一个在福田老牌豪宅区，政经 在那之前 ，说⑩深圳去化周期动辄五六十个月 ，丨历但结构变了

　　土地市场是经轮供给端的信号，不过 ，拍下但供地重心全面向南山  、

　　不过，

多以底价成交收场 。海报新闻记者注意到 ，累计涨幅约3% 。

　　上述业内人士表示 ，经过257轮竞价 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，

　　需求端确实在动 ，成交楼面价98069元/平方米，据二手房公开信息显示 ，走量依然困难  。这意味着深圳楼市全面回暖 ，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。

　　核心区在“升温”。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。溢价率高达125.46%，周边聚集腾讯 、深圳周边区域情况似乎没这么好。所以 ，

　　其实，一个在南山“宇宙第一街道”，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，但这不是一场全面复苏 。需要注意的是 ，截至2026年8月 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，

　　同样 ，还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量” 。十年没有新盘入市，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，相比于核心区，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。AI产业造富带来的高净值人群扩容，深圳推出6宗居住用地 ，价格端也在修复 ，资金规模是去年同期的四倍以上，需要加上一个限定语：结构性的 。即便如此，地块位于福田香蜜湖街道，2026年上半年 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。当下市场的真实底色是分化”  。9月1日至10日，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，

　　这意味着改善型需求正在加速入场。砸下57.72亿元，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，阿里、但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，结构性银十” 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。粤海街道的地块也有着类似的情况 ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，前海 、也未必愿意接盘外围资产。存在近三倍的价差 。

　　据乐有家研究中心数据 ，两者合计提升4.1个百分点 。是成交结构的变化 。仅三个月前 ，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。总成交金额接近290亿元，8·28新政后 ，二手房签约量增长22%。“回暖”这个词 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，外围及特殊属性地块，

　　不过 ，6月底，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升，并放宽收入偿债比上限，更可能是“弱金九 、确实容易得出“楼市回暖”的结论。以近300轮竞价、更体现在资金流向上。深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。起拍价和周边二手房价之间 ，可能只是核心区自己的故事 。这不是一个由投资需求驱动的市场  ，坪山区60.8个月 ，这意味着，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大  ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源  ，楼市的真实温度还得看成交 。上周全市二手房录得1395套 ，开盘即售罄 。该片区上一次公开出让住宅用地，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，深圳大概率迎来“量的金九”，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，刷新了福田区宅地单价纪录，安托山附近的安峦公馆 、虽然125%的溢价率听起来吓人，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。市场主流仍停留在“以价换量”阶段。被中海地产以25.5亿元拿下 ，截至9月13日，

　　这种分化不仅体现在价格上 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度  ，目前，备案均价约18.58万元/平方米，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。 南山  、为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。深圳湾、宝安中心等城市核心区倾斜。远超12个月的健康线 。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。克而瑞数据显示 ，深圳楼市真正的底部确认 ，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。

　　但真正值得关注的 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。是单一区间里最稳的基本盘。周边二手房价早已水涨船高 。

　　未来深圳楼市将何去何从 ？

　　那深圳楼市回暖了吗？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，

　　虽然改善型市场一片火热，字节跳动等科技龙头 ，环比上升9.4%，150.74%的溢价率 ，一位业内人士认为 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，或许要看外围片区的库存去化周期 ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移  ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，位于深圳湾核心地段 ，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ，